시작하며
안녕하세요. 일본에서 외노자 생활중인 우메슈입니다.
요즘 한국은 부동산 가격 때문에 시끌벅적하죠.
한국 뿐만 아니라 전세계적으로도 가격은 크게 상승추세라고 하네요.
그런데, 유독 그런 영향을 잘 받지않는 나라가 있습니다.
바로 일본이죠.
때문에 일본 부동산에 투자할 때는 더 주의를 기울여야 합니다.
그래서 오늘은 일본의 국내상황을 바탕으로, 일본 부동산 투자에서 반드시 신경써야 하는 4가지 리스크에 대해서 설명하겠습니다.
1. 공실 리스크
일본은 지금 한국과 마찬가지로 인구감소가 진행중인 국가입니다.
무려 11년째 말이죠.
때문에 자연적으로 전국적으로 공실의 숫자는 늘어날 수 밖에 없는 구조입니다.
이와 더불어, 한국에서 인구감소에 따라 모두 수도권에 몰리는것과 마찬가지로,
일본은 3대 대도시(도쿄, 오사카, 나고야)로 인구가 몰리는 중입니다.
그렇기 때문에 대도시의 도시 중심부 물건이 아니라면, 공실 리스크가 증가하게 됩니다.
지금 당장은 문제가 없더라도, 앞으로 공실이 발생할 확률은 더 높아지겠죠.
또한, 일본에서는 생각보다 건축년수(지어진지 몇년됐는지)에 크게 신경씁니다.
한국에서야 "건물 좀 오래됐으면 어때? 도배 싹 새로 하면 새집같지뭐" 라는 분도 많지만,
일본에서의 건축년수는 조금 과장해서 생존율과 직결됩니다.
자연재해, 그중에서도 지진이 빈번한 나라다보니, 아무래도 한국보다는 더 신경쓰는것 같습니다.
참고로 일본에서는 1981년 6월 1일 이후에 지어진 건물부터는 신내진기준(新耐震基準)이라는 기준이 생겼고,
이 기준을 만족시키지 못하는 내진설계는 허가되지 않고 있습니다.
때문에, 이 날짜 이후에 지어진 건물이냐에 따라서도 가격차이가 꽤 크게 나타나고 있으니 참고해주세요.
2. 월세체납 리스크
월세체납이란게 일반적으로 발생하지 않을거 같지만, 생각보다 적지 않습니다.
일본에서는 인구감소로인한 노동력 부족으로, 저와 같은 외국인 노동자들의 숫자가 빠르게 증가하고 있습니다.
이런 외국인 노동자중에는 고소득자도 있지만, 지방 중소기업에서 최저시급만 겨우 받는 기능공들도 많습니다.
이런 분들이 월세를 체납하다가, 갑자기 고국으로 돌아가버리기라도 하면 큰 손해가 아닐 수 없는데요.
특히나 도호쿠 대지진 당시에 갑자기 이렇게 일본을 떠나버린 외국인들이 많아, 큰 문제였다고 하네요.
때문에 최근에는 일본국민 혹은 영주권자에게만 방을 빌려준다는 집주인도 적지 않습니다.
3. 가격변동 리스크
다음은 가격에 대한 리스크인데요.
부동산 불패의 나라인 한국과 달리,
일본의 부동산은 시간이 지남에 따라 가격이 내려가는것이 일반적이기 때문입니다.
이부분을 의아해 하시는 분들이 많으신데, 일본에서는 오래된 건물일 수록 가치가 낮다고 생각합니다.
(어떻게 보면 저말도 일리가 있는거 같긴해요)
아무래도 버블 붕괴 당시 부동산 가격이 대폭락했던 기억 때문에, 투기과열은 완전히 사라진게 아닐까 추측합니다.
다른 이유로는 한국은 서울에만 인구가 몰리는 것과 달리, 주요 대도시가 몇개 있는 일본은 조금 더 여유가 있지 않나라고 생각해볼 수도 있겠네요.
복합적인 이유라고 생각합니다.
아무튼, 중요한건 일본의 부동산은 새로 짓지않는한 일반적으로 시간이 지날수록 그 가격이 내려가는것이 일반적이기 때문에, 시세차익에의한 양도소득을 노리기에는 적합하지 않을 수 있습니다.
다만, 위에서도 언급한 주요 3개도시에서는 가격방어가 잘되고, 오히려 미세하게 오르고 있는 지역도 있으니 잘 알아보셔야 합니다.
4. 금리변동 리스크
부동산 투자를 할때, 100% 자기자본으로 하시는 분은 거의 없죠.
어떤 형태로든 대출을 받아 메꾸시는 분들이 대부분이라고 생각합니다.
그런데 이 대출이자에 영향을 주는 금리도 위험할 수 있습니다.
현재 일본의 장기금리는 역대최저수준인 마이너스 금리를 기록중입니다.
덕분에 지금 주담대를 받아 부동산을 구매중인 사람들은 거의 거저로 빌리는 상황입니다.
실거주용이라면 주택가격의 100%를 LTV로 받으며 이자는 1%대를 내고있는 꿈과도 같은 상황이죠.
그런데 이 마이너스 금리라는 것에 주의해야 합니다.
마이너스 금리라는 것은 사실상 더 이상 금리가 내려갈 곳이 없다는 말과 다를바 없습니다.
지금은 MMT에 기반한 아베노믹스 정책을 시행중이기 때문에 당분간은 걱정없겠지만,
언제든 정책노선이 바뀌거나, 세계 정세의 변화로 상황은 급변할 수 있습니다.
그렇게 되면 저금리를 기반으로 세운 자금의 융통 상황이 안좋아질 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
마치며
오늘은 일본의 부동산 투자에 대해 알아봤습니다.
배경설명을 하다보니 일본의 국내상황까지 다루게 되어버렸는데요.
많은 부분에서 한국과 비슷하면서도, 그렇다고 아주 똑같지는 않아 어떻게 될지는 모르겠지만,
개인적으로는 한국의 지방 부동산은 앞으로는 일본과 비슷한 상황이 되지 않을까 생각되네요.
도움이 되셨다면, 공감 버튼과 댓글 부탁드립니다!